Dans quels cas pouvez-vous vous prévaloir de la notion de vice caché pour obtenir réparation ? C’est ce qui nous intéresse ici en termes de dégâts des eaux et infiltrations d’eau.
Un vice caché c’est quoi exactement ?
Si on se réfère à la loi, un vice caché est un défaut très grave présent dans un logement, susceptible de le rendre inhabitable.
La présence d’amiante, l’absence d’eau courante, des fissures graves dans un mur, trop d’humidité et pas d’isolation sont quelques exemples parmi tant d’autres.
Que vous soyez propriétaire ou locataire, vous êtes légalement protégé contre le risque d’un vice caché. En effet, en vertu de l’article 1641 du Code civil, le vendeur d’un bien immobilier est en effet tenu de garantir l’acheteur contre tout défaut caché qui pourrait l’affecter et rendre inhabitable l’habitation, un logement que n’aurait pas acheté l’acheteur s’il avait eu connaissance de ces problèmes. En vertu de l’article 1721 du Code civil, le locataire est aussi couvert, son propriétaire doit lui louer un logement en bon état, dénué de tout vice qui pourrait en empêcher l’usage normal.
Est-ce qu’une infiltration d’eau est un vice caché ?
Un dégât des eaux ou une infiltration persistante peuvent être le signe d’un vice caché. Il convient alors de procéder par étape si vous constatez un tel souci :
- En cas d’infiltration d’eau commencez par déclarer votre dégât des eaux à votre assureur dans les 5 jours ouvrés ;
- Arrêtez rapidement l’écoulement et identifiez la provenance de la fuite. Un plombier ou un expert mandaté par l’assurance vous aideront.
Pour pouvoir invoquer un vice caché, le sinistre doit répondre à trois critères.
Le premier critère est que le défaut observé doit être antérieur à la transaction (acte de vente ou bail de location). Il faut que le défaut soit suffisamment grave pour risquer de rendre le logement inhabitable ou inconfortable. Un défaut d’étanchéité ou d’humidité, un manque d’entretien à l’origine du dégât des eaux font partie des vices cachés reconnus. Parfois, un vice caché n’est pas forcément connu du propriétaire, il est en droit d’avoir ignoré un souci dans une installation sanitaire ou une infiltration insidieuse dans un mur entre autres cas. Si vous soupçonnez un vice caché, il faudra en apporter la preuve, avec des photos, des devis de réparation et l’attestation d’un expert agréé auprès des tribunaux.
Quel recours avez-vous en cas de vice concernant un logement ?
Il faudra contacter le vendeur ou le bailleur pour savoir s’il avait connaissance du problème. Le notaire et l’agence de location doivent être informés de cette démarche.
Il existe deux possibilités de dédommagement qui peuvent être envisagées en cas de préjudice constaté.
Un acheteur comme un locataire doivent envoyer un courrier recommandé, avec un devis chiffré, pour trouver un accord à l’amiable. Si le propriétaire ou le vendeur refuse, il faut prendre un avocat, c’est alors le tribunal judiciaire (ex tribunal de grande instance) qui tranchera et évaluera une éventuelle indemnité. Les délais d’instruction d’une telle affaire peut prendre entre 6 à 24 mois selon les cas.
Quel dédommagement en cas de vice caché ?
Si les dégâts sont vraiment importants et graves, vous avez le droit de quitter le logement et/ou de faire annuler la vente. Une fois encore, c’est le Tribunal judiciaire qui décidera. Il pourra ordonner l’annulation de la vente, ou imposer un prix réduit, tout cela en tenant compte du coût des travaux de remise en état à faire.
Sachez que, locataire comme propriétaire, ont un délai de 2 ans pour lancer une action après la découverte d’un vice caché.
A savoir :
Lors d’une vente entre particuliers, l’acte de vente contient souvent une clause d’exonération de la garantie des vices cachés, prévue à l’article 1643 du Code civil qui précise que le vendeur est responsable des vices cachés à moins qu’ « il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ».
Cette clause ne sera valable que si le vendeur est non professionnel et de bonne foi (il n’a pas ajouté la clause en sachant pertinemment qu’un vice caché existait). Le vendeur professionnel ne pourra se prévaloir d’une telle clause en cas de litige car il est réputé connaître les vices cachés, même s’ils sont objectivement indétectables.
Si une clause d’exonération de garantie a été ajoutée au contrat de vente, ce sera donc à l’acheteur de démontrer d’une part l’existence d’un vice caché et, d’autre part, le fait que le vendeur connaissait ce vice et l’a sciemment dissimulé, cette dernière chose n’est pas toujours facile à démontrer.
La preuve pourra par tous moyens être apportée, y compris, via des messages sur les réseaux sociaux, dûment constatés par huissier, si éventuellement ceux-ci sont révélateurs.